一站地多少米(一站地多少米公交车)

开年最引人关注的板块，非门头沟永定镇四道桥莫属。

在石景山向刚需关闭大门后，京西的刚需和首置人群被吸引到与石景山区一河之隔的四道桥。

继龙湖北辰·揽境之后，去年第三批土拍四道桥两个项目金茂长安悦和峯范北京也相继入市，四道桥板块三兄弟齐了。

四道桥板块的横空出世，改变了门头沟市场的格局，也让更多的买房人走进这个依山傍水的近郊区。

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门头沟开发进入第二阶段

在北京总体规划城市空间结构中，门头沟与平谷、怀柔等远郊区及昌平、房山的山区部分被列为生态涵养区，这说明门头沟区在京西生态带的重要占位。

与其它生态涵养区不同，门头沟区最大的特点是与主城区距离最近，从长安街、阜石路、莲石路三条东西向主干道过西六环就进入门头沟区，门头沟区的住宅供应也基本沿西六环呈南北狭长排布，半是平地半是浅山。

自2013年融创、万科、金地、中骏、绿城等知名开发商接连入主门头沟后，门头沟新城建设日新月异，地价、房价也步入上升通道，在2010—2020年十年间，完成了近10倍的涨幅，房价进入6万+时代。

但在2017年3.17调控政策出台后，门头沟楼市大受影响，房价也冲高回落。

在此期间，门头沟迎来了北京市投资2900亿元打造北京西部综合服务区（WSD）的利好，以及北京冬奥会的红利辐射，区域配套得到了完善，实现了S1号线轨道通车，从永定镇石厂站至石景山金安桥站换乘6号线和11号线（冬奥支线）。

S1号线实景图

龙湖长安天街、华润Plus365、首开保利欢乐大都会等大型商业中心，为门头沟增添了新型商业业态。

教育资源方面，永定镇内有北京重点高中院校大峪中学、首师大附中永定分校、北京第二实验小学（永定分校）、人大附小京西分校、景山学校京西实验学校、北京八中永定分校等学校，基本能满足区域内居民孩子入学需求。

医疗配套目前有石龙医院、京煤集团总医院（三甲医院）、门头沟妇幼保健医院等，此外石景山区和海淀区西部的优质医疗资源十分集中。

在新城大规模开发告一段落后，门头沟市场受生态涵养区严控人口迁入影响，大幅收缩供地，至2020年才重启供应，2020、2021两年间，门头沟共出让成交7宗宅地，包括1宗共有产权房。

门头沟区开发建设进入第二阶段。

长安天街实景图

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四道桥为刚需敞开大门

自去年第二批集中供地起，整体规划开发的永定镇四道桥板块先后上市3宗地，龙湖+北辰联合体、金茂、金地+电建相继推出龙湖北辰·揽境、金茂长安悦、峯范北京3个项目。

四道桥与石景山区仅一河之隔。谷爱凌说，站在首钢大跳台上向东可以看到她的家。如果向西看，永定河西边那一片刚刚开启建设的空地，就是四道桥。

从金安桥地铁站乘坐北京首条磁悬浮轨道S1号线，一站地即是四道桥，出站向南几百米就是四道桥三兄弟的地块。

拥有与新首钢园区一衣带水地缘关系的四道桥，在门头沟的总体规划中被定位为“新首钢协作配套区”，其功能是作为西长安街延长线区域的空间载体，构建新首钢滨河地区与长安街西延线跨河联动发展的高端商务集聚区和新首钢国际人才社区。

根据“新首钢协作配套区”的区域功能定位，四道桥的统筹规划、整体开发，让这个板块的建设拥有一个较高的起点，这对于石景山外溢的买房人，可以不必过于纠结区域的抗性。

四道桥三兄弟的产品规划各有千秋，但将主力产品均定位于刚需、首置，除金茂长安悦有140平米四居改善户型，3个项目在两居和三居产品重叠较多，峯范北京和龙湖北辰·揽境都将最小面积户型定为61、62平米，300多万就可上车。

三兄弟供应共计1800多套房，难免会产生内卷，但这对买房人来说是好事，不仅可货比三家，而且各项目的实际销售价格会低于指导价6.1万元/平米。先期买到打折房，意味着后期将坐享项目回归指导价后的溢价空间。

峯范北京规划鸟瞰效果图

03

改善市场入手正逢其时

在四道桥板块入市之前，门头沟区域市场以改善产品为主，但近几年去化并不理想。

2017—2021年，门头沟区累计网签成交5755套住宅，网签均价由2017年的最高点56582元/平米，回调至2021年的50470元/平米，降了11%。

与近邻石景山区2021年成交均价63334元/平米比较，门头沟房价低了21%。

从销售数据看，门头沟区市场近5年表现相对低迷，受调控政策影响较大，呈量价齐跌。但2021年的房价，一是连续两年小幅回升，二是相比卖得最火的2016年，还是涨了22%。

在当前楼市全面企稳回暖的形势下，门头沟市场的房价也将顺大势由稳及升。

对改善市场而言，门头沟区有着改善人群都钟爱的优势——即宜居。

门头沟区一直践行“青山绿水门头沟”的发展理念，致力打造绿色发展生态之城。区域内改善楼盘多以洋房、叠拼产品为主，且多在浅山地带。

除四道桥三兄弟外，区域内新盘、次新盘还有4个，除中建·长安麓府有89平米三居户型外，其它项目产品均在125平米以上。

长安麓府是周边配套最完善、生活半径最小的浅山低密洋房社区；

鸿瑞西峰打造墅院综合体，自身配建商务精品酒店、健身会所、度假酒店、景观公园和独栋花园办公区，住宅产品为纯粹的叠拼别墅；

雅居乐打造了全国第5座富春山居，为北京改善市场贡献出创新的洋房户型设计；

西山相府则以均质的洋房社区和师法拙政园打造的纯中式园林独树一帜。

4个项目均在浅山地带，生态环境优越，产品各具特色，可以为改善家庭提供不一样的品质山居生活体验。

此外，金茂长安悦的南地块以改善产品为主，应用了金茂科技系统，有118平米三居、140平米四居等改善户型可以选择。

西山相府园林实景图

虽然近几年门头沟市场表现不佳，但是经过阶段性的市场回调后，当前应是置换家庭在低点入市的好时机。

除以上列举项目外，区域内还有华萃西山、京投檀谷等现房项目仍有房源，洋房和叠拼、双拼等产品供应齐全，喜欢买现房的朋友可以实地考察以下项目。

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产业发展亟待提速

在北京多中心发展、区域实现职住平衡的趋势下，门头沟区同样有着清晰的规划和目标。

2021年，门头沟区GDP排名仅高于延庆，但增速却名列全市第5，接近10%。

根据门头沟区十四五的总体规划，将以中关村门头沟园为引擎，加速培育文旅体验、科创智能、医药健康“三大产业”，同步加快打造“一线四矿”文旅康养休闲区、新首钢协作配套区、医药健康产业集聚区、“军庄龙泉”科技文创产业集聚区。

在长安街畔唯一的中关村科技产业园里，门头沟园目前建成9个科技企业孵化器，其中国家级众创空间1个、市级众创空间2个、中关村创新型孵化器4个，中关村硬科技孵化器1个。

实景图

在科创智能产业领域，集聚了精雕科技、东西分析、他山科技、天乐泰力、星网船电等为代表的智能制造企业，以七芯中创、智慧云测、华之杰微视为代表的集成电路设计企业，以夏禾科技等为代表的现代显示材料技术企业。

还将重点支持北京中关村精雕智造科技创新中心建设精雕数字制造研究院，筹建中关村有机发光产业国际科技创新中心和中关村芯盾国际数字金融安全创新中心，支持中关村硬创空间和京煤职业学校，打造国际化“职业教育+工业互联网+中试智造”科创中心。

在医药健康产业领域，集聚了万辉双鹤、沙东生物、百华百汇、博雅晟康等医药和医疗器械企业；以阜外医院西山院区为核心，建设国家重大疾病防治创新品种开发及转化平台、健康大数据库、重大疾病样本库和临床医学数据示范中心，推进“互联网+”智慧医院试点。

“军庄龙泉”科技文创产业集聚区将围绕“文化+科技”，培育新业态、新模式和新应用场景，导入中关村门头沟园科创智能技术优势，推动琉璃文化创意产业园、军庄创意设计产业集聚区、龙泉镇京西生态文化谷的联动发展。

去年，占地55公顷、总建筑面积80万平米的中关村京西人工智能科技园主园区一期工程启动建设。

今年，门头沟区供地计划中，10公顷产业用地全部是研发用地，这表明门头沟对发展高精尖产业的扶持力度之大。住宅用地也将至少新增19公顷（含共有产权房）。

应该看到，门头沟区发展科创智能、医药健康等核心产业，在“十四五”期间，将不断吸引“高精尖”企业和人才，凭借近邻主城区的区位优势，以及区域良好的生活环境，将为这些人群实现安居乐业创造条件。同时，也将使门头沟楼市不再主要依赖外溢需求消化。

实景图