地皮价格多少钱一平方(地皮大概多少钱一平方)

6月14日西安2022年第一批次集中供地第二轮土拍结束。土拍地块除了地籍编号，宗地位置，出让面积，用途之外，最受人关注的是成交楼面价这个指标。

那什么叫楼面价呢？楼面价就是单位建筑面积分摊的土地出让价格。通俗来说，就是你的小区所有地上的房子包括住宅，车棚，门房等每平米分摊的土地出让价格。没错，你的房子和车棚单从楼面价来说是一样的。

楼面价是这样计算的。

我们以GX-3-33-26地块为例，土地出让面积23889.6平米，成交价格82500万元，合每平米土地价格为3.45万元。我们地上建的住宅都是二三十层，把这些按照一层满铺地块后，按照地块容积率要求，最多可以平均铺成两层半，那就是一平米土地可以建设2.5平米建筑。我们用每平米土地价格除以2.5就得出了楼面价为13814元/平方米。这就是土地价格折算到地上每平米建筑所分担的土地出让金。

计算上述土地楼面价时，我们用到了容积率这个指标。这个指标是如此重要，它是每个开发项目的核心，是灵魂，是红线，你如果想搞清楚地产的规划，成本，品质，都必须先把这个指标搞清楚。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积和用地面积的比例。举个例子，假如你们小区只有一栋楼28层，每层面积100平米；有配套门房20平米，配套地面设备用房40平米，车棚20平米，都是一层。那么小区的总建筑面积为2880平米，如果小区占地500平米，容积率就是2880/500=5.76。

容积率指标是政府规定的你可以建设的最大建筑面积和用地的比值，对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋开发中占的比例，地价一定的情况下，容积率越大，地价占比越低，容积率越小，地价占比越大。为了实现可销售的最大面积，地产公司往往是坚决不允许规划设计损容的(损容就是容积率小于政府规定的限值，建筑面积建的少)，同时，尽最大可能缩减配套面积，提高住宅商业面积，实现利润最大。

对于我们普通人来说，容积率指标直接涉及居住的舒适度。比如:拆迁安置区，为了节省土地成本，容积率一般都大于5，住宅都是百米高层。而刚需商品房，也是为了分摊土地成本，并满足一定的舒适度，容积率往往控制在2.8左右，以高层加小高层为主。而改善型住房，不再刻意追求土地分摊的成本，容积率又有所降低，以小高层，多层洋房为准，容积率多在2.0以下，至于零点几，一点几的容积率住宅已经不再考虑土地成本了，它追求的高山流水，鸟语花香。