房子买受人是什么意思(买房子的买受人是什么意思)

新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶

案例：张某与女儿张某甲通过房屋中介公司从李某手中购买房屋一套。因为当时购房款项不足，部分房款需要从银行借贷，在信贷资格审核时，因张某曾有不良记录，被银行拒绝贷款，遂以女儿张某甲的名义购得该套房屋。2016年1月，张某甲结婚成家，张某要求张某甲将该房屋的房产登记过户至其名下，但遭到张某甲拒绝，出于多种原因，张某与张某甲就该房屋的使用和归属问题发生争议，张某将女儿张某甲诉至法院。庭审中，张某甲表示张某称“借用”其名义买房的事实根本不存在，拒绝过户。

法院审理认为，张某和张某甲双方共同偿还房屋贷款，张某的证据不能证明该涉案房屋系张某单独所有。故张某要求张某甲返还房屋的诉请不成立，不予支持。

近些年，因限购政策等原因造成的“借名买房”现象比较普遍。“借名买房”虽然可以解一时难题，却也存在极大法律风险。那么，“借名买房”究竟有哪些坑？如何规避这些坑？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师一起来聊一聊“借名买房”的法律风险。

记者：什么是“借名买房”？

姜律师：“借名买房”是当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因引起的借名买房合同纠纷较为普遍。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，“借名买房”合同有效，借名人享有房屋权益。

记者：“借名买房”有哪些潜在的法律风险？

姜律师：“借名买房”存在以下几方面的法律风险：一，名义产权人反悔。如果名义产权人反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。二，银行贷款合同提前解除。如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。三，名义产权人陷入债务等纠纷。如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。在这种情况下，出资人很难得到房屋。四，名义产权人私下卖房。如果名义产权人私自将该房产出售，而购房者因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。五，如果“借名买房”购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同有可能被认定为无效合同。六，房屋实际购买人意外死亡，可能会导致自己的继承人无法继承房产等风险。

需要提醒的是，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也是要负担相应税费的。

记者：如何防范“借名买房”的风险？

姜律师：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，购房者在“借名买房”之前一定要弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。并签署协议约定权责。不论借谁的名义购买房屋，借名人都应委托专业的律师起草并签订“借名买房”协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。还应注意保留双方洽谈、签订“借名买房”协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。同时，为防止被借名人擅自处分或出售房屋，借名人可采取与其签订长期限租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。

除此之外，实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产作一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

姜律师提醒，“借名买房”还是应当谨慎、理性、妥善。一旦产生纠纷，出资人将承担巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致“竹篮打水一场空”。借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。