象州房子首付是多少钱(象州房价首付要多少钱)

在全国楼市都开挂式大涨的时候，三、四线城市也受影响，房价也迎来一波上涨，但是广西来宾市，有个县城，房价还在低价徘徊，这个县城就是象州。象州的矿产资源丰富，重晶石矿探明储量达3000万吨，占广西55.7%，出口量占全国一半以上，被誉为“中国重晶石矿之乡”。而象州，最出名的就是象州红米和象州温泉，象州红米种植历史悠久，最自宋朝就有记载。象州温泉，旧名濮水名泉，曾用名\"花池温泉\"。温泉之水来自于离地面几百米深处的热岩，泉水清澈透明，含有偏硅酸、锶、铜、铁、镁、钙、碘、钡等二十多种对人体有益的微量元素，用于沐浴可以预防和治疗皮肤病、胃病、消化不良、神经衰弱、风湿病等。

虽然象州资源丰富，但是人均收入却不高，2017年象州金融机构居民存款余额58.29亿元，全县人口36.99万人，人均存款余款才约1.57万元。主要也是因为象州经济结构相对简单，以农业为主，还有就是外流人口太多，一、二线城市人才虹现象的影响，难以吸引并留住人才。

（象州县城）

象州县城和其他县份一样，多以自建的4-5层天地楼为主，家庭成员构成多二代同堂或者三代同堂为主，家中成员多是留守老人、儿童。

由于业务的需要，我们走访了一趟象州，并对象州的楼市做个市场摸底，走访了目前在售的几个楼盘，有裕达.翰林府、伟弘.锦绣世家、碧桂园、尔还中央广场、华鑫名邸。

经过市场调研，发现目前市场上比较畅销的户型主要集中在110㎡到140㎡之间的三房和四房，目前整体均价在2900-3600元/平方之间，总房款在32万到50万之间，按象州县银行首套首贷政策，最低收款款25%，30年房贷的月供基本在2200-3000元每月左右。但是据了解，2017年象州县人均存款余款约1.57万元每年，2018年城镇人均可支配款1.2万元每年，远不足以覆盖年贷款月供。房屋租赁市场，象州县租金简装不带家具两房平均600元-800元一个月，三房800-1000一个月，带家居三房1300元-1600一个月，如果从投资角度来说，租赁市场整体回报率校低。

通过对目前在售多个楼盘调研发现，去化较快的楼盘是裕达.翰林府，2018年3月开始启动销售，到2019年5月份，1200套毛坯房目前仅剩100多套，除了开发商具有良好的口碑外，本项目的户型设计也比较合理，小区有人车分流，有一定的园林绿化，而且最初的市场价格定位不高，从2500元/平方起，目前折后均价在3400元每平方，房款首付在12-18万之间，总房款大都控制在48万以内，符合象州县人民的收入水平。在商业方面，裕达.翰林府结合当地商业市场，多个楼盘2层-3层商业空置过高，商业氛围不强的，摒弃制定2层以上的商铺产品，只定制1层商铺，面积区间在30-75平方，公摊极少，定价9000-10000元左右，低总价高利用率的合理铺面产品，市场很快就完成去存量。

尔海·中央广场，有一栋1-4层的盒子商业，还有2栋商住楼，盒子商业目前在招商中，由于正在位于老城广场，地理位置好，对面是县城人民广场和步行街，地段价值好，不足之处就是缺乏园林绿化，推出的产品有77平方、90、112、126、160平方左右，目前只有少量房源在售，折后均价约3700-3900元/㎡。

（尔海.中央广场）

伟弘·锦绣世家准现房销售、华鑫名邸现房销售，但这两个楼盘去化率不高，除了开发商本身的品牌问题，自身品质也不足，伟弘·锦绣世家和翰林府差不多路段，也有一定的园林绿化，虽然打出2688元/㎡广告价，加上准现房的优势，但是市场去化并不是特别的乐观。该项目产品设计上出现了大的缺陷，以90多平的户型为例，视觉进深有点短，空间尺寸不够宽敞，客厅没有预留景观阳台，日常起居晒洗衣物，大部分没都集中在入户花园的阳台上。

（图片来源于吉屋网）

华鑫名邸品质由一小房开开发，品牌影响力有限，地段虽然优质，但由于地块限制，只有2-3栋，没有园林配套。建筑隔墙大都采用红砖，虽然说隔音效果好点，但是由于红砖隔墙过厚，室内浪费了不少面积，小区的建筑材料用才也比较低端，门窗铝合金等都是最便宜那种，而且户型设计不是很合理，空间浪费过大，虽然是现房销售，但是销售业绩并不是很理想。

碧桂园最喜欢走农村包围城市路线，它也给象州带来了五星级服务的家，象州碧桂园位于县城比较边缘的位置，但是通过引入贴心的智能化服务、优质的园林、齐全的社区配套为项目注入更多的附加值，从营销中心、产品品牌展区、看房通道、高端的楼栋大堂、装修豪华的样板房，均做足了吸引眼球的功课，这个招数在营销上起到很多的助力，在别的县城几乎百试百灵，但是在象州，它却有点力不从心。为了降低建安成本，象州碧桂园只做路面停车位，取消建设地下停车场，并以精装产品入市，通过精装赚取一定的利润，从而拉平建筑成本。现在推出产品面积有127平方、142平方、222平方，价格在4500-6000元左右，无论是首付款还是总房款、月供款都比较高，所以走量比较慢，特别式222平方的大平层，市场测试反映不理想后，将计划改变并重新调整产品。

（象州碧桂园）

房价高涨，虽然拉动了地产相关产业链及衍生产业链，但是却没有带动与民生相关的产业，象州县楼市房价较2018年虽有所上涨，但是人均收入尚跟不上房价上涨的速度。而开发中各个环节，土建、人力、财务成本均有所上涨，土地成本加建安成本均有所增加，预留给营销的价格空间越来越少，如果前期建筑规划和设计成本没控制好，超预算的部分想通过后期营销涨价摊薄，一旦遇上楼市骤冷，小房企的日子的就不好过了，严重的后果甚至面临着破产。所以，不是所有的下沉开发都能盈利。