亦庄林肯公寓怎么样()
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘
熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的
但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大
瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强
买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。
溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题再向我咨询.
Q:提问:您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;
A:回答:您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.
Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:
2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；
2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！
目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题
1.贷款压力大，接近于入不敷出
2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般
目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:
1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）
2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）
3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作
4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新
5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财
6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？
A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.
2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.
3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:你好京总，未来城华润的项目如何，1000W左右买这成吗?以后能升值吗？
A:回答：你好，这个盘主要的卖点是盖在了17号线首站的地铁上。来科技城这几个新盘这个时间点，投资不算便宜了。北京北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科技城主要是央企，而央企缺乏市场活力，通俗点讲就是没有狼性。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法。如果是投资的话买到手1000w+的标的有点浪费了！
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑原理》祝一切顺利
Q:提问:非常感谢京总的解答，茅塞顿开。但还有几点问题需要京总帮忙。如果按照京总的思路，把房山的卖了，加上现金，总共550来撬动600-700的房子（只选择海淀的），具体在微操层面上还有些疑惑。
1.房山18年买得期房，加上4年的利息，现在卖的话，估计亏100万以上，于心理上觉得不合适，想等等，但从价值投资的角度，这时候应该止损了，换成优质股。但总觉得这个割肉，是不是割得有点狠，还请京总指点。
2.卖了以后，差不多有550左右的ZD，加上杠杆，能下手600-700的，自己在中关村附近上班，爱人在清河上班，所能了解到的区域就是学院路（地铁昌平线年底通车）、西二旗、或者永泰庄比较合适，但买来还是不太可能自己住，太小了，还请京总指点，哪个区域、哪个小区较为合适，谢谢京总。
A:回答:您好,1、良乡大学城140平大三居,从户型的角度上,这个属于选筹上的失误,在远郊选盘的逻辑是刚需小户型,从区域的角度上,这个位置可能大概率跑输大盘
2、如果从心理上觉得亏100万不合适,继续持有,面对的可能是继续亏损,也可能N年以后市场回暖,有一定的涨幅,但这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是说这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力
所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！如果继续持有的话您就会再次错过这波配置优质资产的机会.如果出掉眼是亏了,但是买入的房产可能会在下一波市场把亏损的找回来,未来就是赚的,这个是机会成本,如果市场比较给力,买入的这波市场有可能成本就回来了
经济学真正的精髓是“放弃”,所谓就是我想要什么,能放弃什么
2、我上条回答给您推荐的有具体的楼盘,可以再查看一下;是海淀目前比较适合您们的;祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:京总您好，坐标香河，请教一下，1.如果将来小城市的人口持续向大城市聚集，会导致小城市接盘的人越来越少，那相对来说，大户型房子的会不会在市场上更有稀缺性，更容易出手？比如300平的别墅.
A:回答:您好,你买的这个别墅属于资源错配,战略上选择错误,小城市原则上只投资主干道或商业中心附近的刚需小户型;
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Q:提问:京总好，前两天看了您回复我不建议卖首城国际小三居换乐澜宝坻大户型的回复 我觉得您说的很有道理，首城我就先持续持有了。
还有一事请教：
我目前租住安贞（陪孩子上学，今年6月高考）首城房子有电梯，环境好给老人住了，老人原来双井房子出租。今年6月孩子高考完后，我们不准备回首城同老人合住，目前有300万左右现金。我面临的问题是：
1 . 6月以后仍先租房住，等有钱再买二套？ （家庭年收入在60万左右）
2 还是先买了亦庄林肯公寓(300-400万）先住，以后再买二套后，将公寓出租呢？ 哪种操作比较合适？
A:回答:您好,1、您们没有负债,60万的收入建议增加一下负债;2、房产投资讲究的是机会成本，效率优先原则，在有限的资金实现价值最大化，租金不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。其次北京的商住被政策彻底打蒙,未来的行情仍然不确定,我们投资只要是和政策有牵连的我们一般都回避.
3、300的本金,建议再筹筹,有很多种方法,筹到350-400,利用其他方式加400的杠杆,总价800左右买一个核心区的品质2居或者小三居,等着行情吃几轮,您的资产就上一个台阶了,房产投资的逻辑是涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆;如果您不增加负债单靠工资收入很难上一个台阶.
建议认真阅读星球精华栏的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题可再向我提问!
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