建行贷款90万.15年.每月还多少(建行贷款90万30年月供多少)

2019年，在深圳买了一套房，首付5成，组合贷款238万，其中商业贷款148万（利率4.95%），公积金贷款90万，2020年4月13日放贷，2020年5月13日正式开始还贷款，贷款银行是建设银行。

最近由于疫情影响，各行各业都很艰难，网络上各种负面消息，企业倒闭、员工失业、房地产危机、互联网裁员、房产断供，可谓是遍地哀嚎！

覆巢之下无完卵，想想自己也是房贷压身，万一哪天供不起了，怎么办？不由得开始对房贷进行了一笔精致的算账，不算不知道，一算吓一跳，之前只是傻傻地还贷款，不知道还的都是利息，都是泪，得出结论：别被银行再骗了，提前还房贷才是真的爽！

下面，我来细细给大家算一下账：

我选择的是30年期限，每个月还大概12000元，这里把公积金排除，只计算商业贷款部分，来做个详细的说明。

商业贷款金额148万元，期限360个月，月还7901.4元。截止目前，剩余本金1435055.88元，剩余还款期限336个月，剩余利息1219814.52元。

也就是说，过去24个月，总共还款7901.4*24=189633.6元，还本金=1480000-1435055.88=44944.12元，还利息=189633.6-44944.12=144689.48元，天呐！光商业贷款，过去2年，就还了14万4千多，妥妥的一辆中型轿车的钱哪！

等额本息还款，贷款利息都在前面还掉了，银行太特么精明了。

如果买房是用来短期内过度换房或者转手出售投资的，建议一定要选择等额本金，不会前面几年都还利息去了，不值得呀！当然，如果买来长久自住的，等额本息没有任何问题。

银行提供了2种提前还款的方式：

1、贷款期限不变，降低月还款额；2、贷款期限缩短，月还款额不变。

那究竟哪种好呢？我还是先从利息的角度来分析一下：

（1）以提前还30万为例。

第1种提前还款方式，当前月还款额7901.4元，提前部分还本30万后月供变为6249.37元，每月少还1652.03元，但还款期限不缩短；

如果月供能力有问题，比如失业了，或者收入下降了的，可以选择第1种，降低每月的支出，一年可以省不少的现金支出。

对比一下利息情况：

提前还房贷30万，月供减少，总还款额=6249.37*336=2099788.32元，利息=2099788.32-（1435055.88-300000）=964732.44元。

第2种提前还款方式，月供7901.4元不变，贷款期限缩短117个月，由336个月调整至219个月；借款到期日由2050年4月13日调整为2040年7月13日。

如果月供没有问题，只是不想被银行吃太多利息，也不想还房贷到退休的人，选择第二种，非常不错。

对比一下利息情况：

提前还房贷30万，剩余28年所需支付总利息：595350.72元，对比不提前还贷前减少利息支出624463.8元。

也就是说，选择第二种方案，比第一种方案节省利息=964732.44-624463.8=340268.64元。

（2）以提前还40万为例。

第一种：贷款期限不变，降低月还款额（当前月还款额7901.4元，提前部分还本后5698.79元）

第二种：贷款期限缩短，月还款额不变（贷款期限缩短147个月，由336个月调整至189个；借款到期日由2050年4月13日调整为2038年01月13日。）

所需利息：458308.72元，减少利息761505.8元。

（3）以提前还50万为例。

第一种：贷款期限不变，降低月还款额（当前月还款额7901.4元，提前部分还本后5148.21元）

第二种：贷款期限缩短，月还款额不变（贷款期限缩短173个月，由336个月调整至163个；借款到期日由2050年4月13日调整为2035年11月13日。）

所需利息：352872.32元，减少利息866942.2元。

银行有一帮精算师，早就把我们这些房奴算得死死的，如果提前还款，基本都是要罚息的，利息支出最大的头3年，如果想还款，没有那么容易，必须罚息的银行很多。比如建行，规定第一年提前还，罚息3%，第二年罚息2%，第三年1%，满3年后不用罚息，你想想，前面三年，利息支出占比月供的比例是最大的，银行该吃的利息都吃了。不过，如果账算得过来，提前还款是能够覆盖罚息的。我刚好满2年，所以，即使罚息1%我也认为是可以的。当然，具体的罚息情况，需要看各自的合同，或者咨询银行。

1、有能力的，买房时，尽量选择年限短的还款期，不要相信银行说的越长越好，还款25-30年，基本上利息和本金相等，银行是靠利息生存的，当然希望你越长越好，反正它们利息提前收到了。

2、短期内转手的，可以选择等额本金，或者最好提前还款，到时候转手时候，赎楼也方便，需要过桥资金的也没有那么大压力，关键是前面几年的利息不用花太多，非常划算。

3、刚需的，如果收入不稳定或者资金不足的，打算一套房安安稳稳过一生的，完全可以选择最长30年期限，以后人民币贬值，期限越长越划算。

4、月供有条件，手头有一定资金没有投资途径的，可以每年还一部分，3年下来，银行的利息就已经很少了。

我目前符合第4个条件，手头有一部分资金，但不敢投资，提前还房贷，相当于省下一大笔利息，还可以缩短年限，不会觉得还有28年要还，到老到退休，遥遥无期，生活无望，提前还40万，30年期限变成18年，少了12年。如果明年再还个30万或者20万，就更好了，房奴时间变短，人生也有点希望。

人生短短几十年，为了生活和生存，不得已在大城市买下房产，主要是为了小孩子读书。不然，何苦呢？一辈子的幸福，搭了一大半在一套房子上，真正的不划算。

昨天看头条，有条友发头条，说80后的朋友，做烧烤，在广东佛山，每天凌晨4点收摊，结果在最近，早上睡不醒来，人就这样没了。又看到一个朋友在广州的，说一个同学，30岁出头，也没了。人生无常，真的不能想太多，别把自己给压垮。

晚上早睡、不生闷气、没有过度的物质追求，平淡一点，开心过完剩下的人生，或许是我们80后甚至90后，最好的选择。

不知道上面的计算是否有误，有误的地方请大家指正。计算过程未考虑人民币贬值和提前还本的投资时间价值，仅供参考！谢谢。