什么算群租房(上海什么算群租房)

2019年，贵州贵阳的陈女士遇到了一个难搞的问题。她88.88平米的房子在被整租出去后竟然被分成了8个房间。连厨房都不放过，也被改成了卧室，每个房间都配了一个厕所，还有一个公共厕所，也就是9个厕所。

而且，她还是在租出去4个月后，因为一个租客要跳楼自杀被警察通知，才发现了这个令人崩溃的事情。

一套不到90平米的房子却被改造出了9个厕所，崩溃的不止陈女士，还有楼下的邻居，3处漏水，且都是在铺电线的位置，客厅的灯都不敢开。

如果有合租经验的朋友对这种群租房可能深有体会，2房改3房的都算良心，3房改7房的大有人在。有的“房东”想着如果在每个房间里都加个厕所，那就可以算做单间配套，价格翻倍，完美！

有的“房东”连过道都不想放过，虽然只能放下一张单人床，但胜在便宜，总有异乡过路人会买账。

房东想赚钱的心，我们懂，但从法律的角度来说，我们就不支持、不提倡、要追究了。

首先说说：群租房能出租吗？

答案是不行。法律依据有2条。

首先是根据自2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》第八条：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租，供人员居住。

这一点很好理解，最小出租单位至少要以一间房为标准，房屋使用人的人均居住面积不能少于当地最低标准，通常5平方米或6平米（比如北京、上海就要求不得低于5平米，青岛要求不得低于6平米）。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租。

5平米有多大？一张2*1.8米的双人床加一个仅一人能过的过道。

还有《商品房屋租赁管理办法》第六条对出租屋也有规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二条很好理解，改造群租房，不可避免地就会改造房屋原有布局，诱发安全隐患。

宁波市消防支队曾专门进行了一次普通住房与群租房火灾对比实验。

实验现场选用了两间面积均为70平米左右的房子，其中一间房模拟成典型的5室“群租房”，另外一间则是2室1厅的普通住房，两套房子都模仿了日常的家庭生活，摆放着家具电器。

消防人员将未熄灭的烟蒂先后扔在两间房的卧室床铺位置，以模拟遗留火种引燃床铺发生火灾的情景。

在火灾发生的初始阶段，两间房的温度都在20℃左右，没什么差别。

6分钟以后，情况就开始发生巨大的变化。

群租房火势凶猛，冲出木质夹板迅速蔓延开来。在普通住房的氧气浓度为14.9%时，群租房的氧气浓度就只有7.3%了。

第8分钟时，群租房的所有房间都被烧着，房内走廊温度已到达619.6摄氏度，4个摄像头耐受不住高温先后失效。

而普通住房的火势，则并没有再从卧室蔓延开来，仅有几缕白烟从窗口飘出，走廊温度为118.2℃。

第13分钟时，群租房起火点卧室的温度已直线攀升至1360摄氏度，几乎是普通住房温度的10倍。整间房火光冲天，透过外面的防盗窗可以清楚地看到里面火浪翻滚，场面触目惊心。

除了上述的消防安全，由群租房引发的法律纠纷并不少见。

比如，文章开头提到的那位陈女士在出租整套房屋几个月后，才发现自己的房被改得面目全非，这就是很典型的“黑中介”擅自改房的现象。

现实中，许多公寓公司和中介低价从房东手中租房子，将每套房屋用隔板隔成五六个单间，再将每个隔间单独对外出租。这种改造群租房、并对外出租的行为其实就是把住宅性质改成经营性用房的行为。包括在小区住宅里开设补习班、开网店、开麻将馆，都算是经营性用房。

根据《民法典》279条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

并且，既然你都有经营行为了，根据《无证无照经营查处办法》规定，单位或者个人进行经营活动须按照法律法规的规定办理营业执照。

否则，属于无照经营，应依法查处。

那么，遇到此类群租房的法律问题时应该怎么办呢？

上文中可能没强调到的点是，如果房东自己改造“群租房”，这也是违法违规行为。除了停止其行为，必要时还可给予行政处罚。

与房客签订的“群租合同”因为违反了相关法律法规，如果继续履行该合同，存在法律障碍，属法律上履行不能。此种情况下，合同当事人均拥有合同的解除权，承租人应将住房归还房东，双方按合同约定结清租金，多退少补。

中介在房东不知情的情况下改造房屋的行为，属于侵犯他人合法权益的侵权行为，房东可以要求提前收房，也不用承担相应的违约责任。

因中间商改造造成损失的，可以要求对方恢复原样和支付赔偿。如果对方不愿协商配合，当事人也可以通过法院起诉的方式主张权利。

因噪音或者其他情况受群租房困扰的业主，可以解决的方法有：①与房东沟通、协商；②向物业、居委会投诉；③如果噪音超过了居民区45-65分贝的标准的，可以报警处理；④群租房本身违反了房屋租赁条例，可以向当地房管部门进行投诉；⑤如果以上都不能解决，也可以相邻关系纠纷为案由,向法院提出民事诉讼,请求相邻业主排除妨碍、恢复原状,以维护自己的合法权益。