上海新房摇号什么意思(上海新房摇号是什么意思)

我是秋曼，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下购房问答来自微信公众号“秋曼说房”的部分近期问答精选：

1.提问：老师，现在上海新房摇号政策改变了，能否具体讲讲上海楼市政策？积分达到了就不用摇号了吗？

秋曼：你好，上海积分新政施行，从建发浦上湾的计分规则来看，积分满分81.5包括基础分60+年限分21.7。基础分包括家庭（家庭10分）户籍（沪籍10分）房产（无房20分，沪籍一套房5分）五年内购房情况（无房5年内无购房记录20分，沪籍一套房5年内无购房记录5分），年限分即按缴纳社保月份累积计分，2003年一月开始计算，0.1分一个月。积分新政对于在上海工作时间长名下无房的刚需来说十分友好，优先级为已婚高于未婚，沪籍高于非沪籍。另一个值得注意的是上海摇号规则的改动，即“入围规则”，制定入围比例，按积分筛选一部分人之后，剩下的入围人群还要进行摇号，这项规则的制定可以提高各个新房的认筹率。“房住不炒”是楼市大背景，上海的楼市调控只会越来越严，各项政策规则都在堵死投机客的炒房之路，对于投资客来说，想通过“打新”炒房实现财富跃迁非常困难。对于刚需来说，调控政策在极力保护刚需的购房需求，新政是刚需福音。

2.提问：秋曼老师，因为新出积分政策，打算去昆山买房，考虑升值空间，老师比较推荐哪个区域？

秋曼：你好，上海楼市严格调控之后，大量购买需求外溢环沪的昆山。昆山作为县级市，区域经济发展势能强劲，产业发达，常住流动人口占比大，再加上地理位置优势，持续东进借助上海经济发展的东风，昆山未来潜力巨大。昆山连通上海与苏州，由上海地铁11号线通往昆山，轨交S1号线连接苏州，公交线路以及快速路的的规划建设未来将把昆山与周边发达城市联系地更加紧密。与周边环沪区域相比，昆山经济发展迅速，交通便捷，地段优势，人口密集，产业发达，购买需求多购买力强。而昆山的花桥目前还处于价格洼地，新二手房出现倒挂，随着大批购买力流入，房产的价值与性价比逐步显现，房价正在稳步上涨，花桥未来还将有更大的发展潜力。

3.提问：秋曼老师，想给家里的老人买房养老， 买房资金是足够的，能否推荐一下板块楼盘呢？

秋曼：你好，比较推荐古北板块，它位于长宁区，是上海第一代国际社区，地段优越，周边是上海核心板块，古北所处的虹桥经济开发区还被划入了上海2035规划的中央活动区。古北还是上海发展最成熟的现代化商务区，区域国际化程度高，定位豪宅社区，项目品质优秀，居住体验佳，房价一直处于上海房价第一梯队。从配套来看，古北交通网络密集，出行十分便捷，商业配套成熟完善，顶级商圈云集，产业实力也不容小觑，但周边教育、医疗资源较为一般。古北板块分为古北一期、古北二期、宋庆龄陵园与美华邨旧址。古北一期外销房品质比较不错，但户型设计上不够合理，得房率较低。伦敦广场、四季晶苑、与上城Up town三个小区房龄较新，单价也较低，比较值得关注。古北二期项目品质较高，地段也非常优越，配套成熟，环境优美十分宜居，古北中央花园和华丽家族古北花园两个小区品质很高，面积都在150㎡以上，门槛总价2000万以上。宋庆龄陵园与美华邨旧址区域可推荐的项目有虹桥城市花园和中星美华邨，其中虹桥城市花园的普通商品房性价比较高，三房总价不超过1500万，小区独栋别墅总价很高。总而言之，古北地理位置极佳，发展成熟，配套齐全，小区品质较高，舒适宜居，随着虹桥开发区的不断发展，古北也将焕发出新的活力。

4.提问：秋曼老师，现在内环起步价是多少啊？跟去年比是涨了么？涨了多少？

秋曼：你好，可以从内环新房的门槛中窥见一二：内环新开盘项目多集中在北区，从总价梯度来看，招商外滩玺的85㎡两房小户型，设计布局周正，采光面积大，楼面价8.1万/㎡，预计定价在13万/㎡以上，起步总价约1100万。青蓝国际二期的98㎡两房，预计总价在1000万以内。仁恒海上源的75㎡两房与青云壹号二期的103㎡两房两房也都是稀缺小户型，预计总价900-1000万。如果是三房小户型，保利天汇的100㎡三房，招商外滩玺的100㎡三房，青云壹号二期的117㎡三房以及新弘北外滩的99㎡三房，相对而言总价较低，预计总价1000万起。四房户型面积较大，总价相对较便宜的项目有青云壹号二期、青蓝国际二期、招商外滩玺和保利天汇二期，几个项目户型设计都比较合理，建面在136-163㎡之间。综上，2021在上海内环买房，起步价约1000万，与去年相差无二。

5.提问：老师，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下老师是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

秋曼：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。