买个100万房子首付多少时间(100万的房子首付之后要多少月)

众所周知，自从1998年实行住房商品化以来，我国房地产市场迎来了突飞猛进的发展。国家统计局数据显示，截至2020年，我国城镇地区人均居住面积由房改之初人均不足15平方米，增加到40平方米，超过了发达国家城镇居民的人均居住面积。与此同时，我国城镇化建设也取得了举世瞩目的成就。截至2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%（而截至2021年末，全国已有12个城市的城镇化率高于80%，达到发达国家城镇化水平），城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。而房改之初我国的城镇化率仅为30.4%。也就是说，我国仅用20年不到的时间，大踏步地追上了发达国家用时百余年的城镇化建设。而央行发布的数据则显示，截至2019年底，我国城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均达到1.5套，不仅解决了城镇地区广大居民的居住问题，住房总量已达到饱和状态。

但是，过去20多年我国房地产在取得显著成绩的同时，很多问题也逐渐暴露出来。比如：住房空置率达到20%以上，远超5%～10%的国际合理空置率水平，处于严重积压区间；全国房价扶摇直上，房价收入比距离不断扩大，对经济的拉动作用，开始由正转负；投资炒房蔚然成风，导致住房资源分配失衡，少数人拥有多套房产，部分人至今无房可住；房企长期高周转运营，对资金的依赖性有增无减，叠加期房销售所隐藏的烂尾风险愈发凸显，倒闭的房企数量逐年递增，暴雷的房企已扩大到头部房企；一些不具备买房资格的群体勉强上车，在信贷政策收紧、融资渠道变窄、房价涨幅达不到投资标准以后，投资者不得已选择弃房断供，导致法拍房数量激增，有可能触及金融风险等。

而这其中最为突出的问题是，高房价让越来越多的人买不起房子。国家统计局数据显示，1998年～2020年，全国的平均房价上涨了5.5倍。而即便自2021年下半年起平均房价有所下降，但仍然居于接近万元每平的过高水平。不过，这仅仅还只是平均房价。在四个一线城市中，房价由房改之初的3000元每平，上涨至6～7万元每平，整整涨了20多倍；其他热点城市房价涨幅超过10倍的也不在少数。而普通收入群体过去掏空“6个钱包”可以勉强攒够首付，如今即便倾其所有也很难凑齐首付了。主要原因是工资收入增速跟不上房价上涨的速度。根据诸葛找房网公布的最新数据显示，全国百城的房价收入比均值为13.2，远超国际4～6的合理区间。其中深圳以48.1的房价收入比高居首位，厦门、三亚房价收入比紧随其后，即便放在国际高房价排行榜城市名单中，也处于靠前的位置。说明普通家庭在这些城市买一套房子，在没有任何消费的情况下平均需要13.2年，甚至接近50年。即便在众多的三四线城市，过万的房价同样也让当地居民直呼买不起。

房子的重要性不言而喻。现在的年轻人恋爱，如果没有房子这块“敲门砖”，几乎连谈恋爱的基础都没有，更不要说未来结婚生子了；而大城市往往是年轻人向往的地方，因为那里有更多的就业机会，和更广阔的发展舞台。但是年轻人想要在大城市扎根，就必须先拥有属于自己的房子，然而想在房价收入比超过40年的城市买上一套房子，谈何容易？因此尽管每年有大量的年轻人流入一线超大城市寻找就业机会，但因为高房价的原因逃离北上广深的年轻人也不在少数。

买不起房子咋办？北京师范大学房地产研究中心教授董藩在接受采访时曾表示：我认为现在年轻人买房非常容易，因为你们未来还可以工作三四十年，如果30年房贷压力大，可以延长房贷到40年，还贷的年龄也可以延长到80岁。同时他还表示，现在很多年轻人觉得首付压力很大，可以将首付比例降低到20%甚至15%，这样年轻人就能以更低的成本买房了。

一言以蔽之，董藩教授认为，年轻人可以通过延长贷款还款时间、降低首付款比例的办法买到房子。比如过去购买一套总价100万的房子需要首付30万，如今只需要15万就能上车，然后用40年的时间慢慢还贷。这种办法看似为年轻人减轻买房压力，但是真的具有可操作性吗？笔者认为无法做到。

第一，如果将贷款期延长至40年，看似每月的还款压力减小了，实则利息占到贷款总额接近二倍，总购房成本却增加了。而且还贷期间生活质量会受到严重影响不说，一个人如果到了80岁还差银行的贷款，临老都不可能攒下多少养老的钱。而很多人在过了50岁以后，身体的各项器官都会衰退，疾病也会随之而来，一旦生病却连看病的钱都拿不出来，这是件非常可怕的事情。况且中国的人均预期寿命也只有70多岁，如果人在去世以后还差着银行的房贷没还清，房子就要被银行收走拍卖，更是非常悲催的事情。再者，人到老年本该安享幸福晚年生活，却还要承担沉重的贷款压力，让人一辈子差钱的做法非常不人道。

第二，如果将还款期延长至40年，购房者在还款期间需要以稳定的工资收入为前提，而实际上在社会各阶层中，只有少数群体才能保持收入的稳定，绝大多数人都不具备这样的条件。特别是解决了90%左右就业岗位的民营企业，相关数据显示，其平均寿命仅为3.7年，中小型民营企业的平均寿命更为短暂，只有2.5年。由此可见，大多数人的工作收入都不稳定，随时面临失业危机。如果贷款40年，一旦购房者失去收入来源，将会面临断供风险，而房子被银行收走后，购房者就会无家可归。那么想要大家保持稳定的工资收入，就要将社会发展资金向实体经济倾斜，而不是过度依赖房地产经济。

第三，如果将款期延长至40年，银行发生金融风险的几率会大大增加。我们国家之所以将贷款最长期限定为30年，其实是有现实根据的。因为建筑材料中钢筋水泥的寿命最长不过50年，但实际上有很多建筑的有效寿命只有30年甚至是20年。特别是目前的主流居所高层住宅，因其建筑工艺比较复杂，机电设备众多且使用周期更为短暂，很可能到了30年就出现这样那样的问题。比如住建部原副部长仇保兴就曾说过，我国住房使用寿命只能持续25～30年，更替周期大多为30年。也就是说，我国住宅有效寿命只有30年，到了30年以后，住宅就过了“保质期”，属于应该拆除的建筑。那么如果按照董藩教授的40年贷款期建议，房子都已经提前报废了购房者的贷款却还没有还完，银行因为失去了抵押物就要承担相应的风险，又怎么可能同意延长贷款至40年呢？

第四，如果将首付款比例降至15%，虽然购房者买房的压力当前来说是减轻了，但是却会增加后期的还款压力。因为少付的15%首付款并不是购房者不用还了，而是被追加在了后期的还贷总额中。那么还贷的时间就要向后拖延，而且还要支付银行更多的利息，购房者的压力实际上不是减轻而是加重了。而人的一生中最佳赚钱时间往往在40岁以前，超过40岁赚钱能力会逐渐下降，目前很多高工资企业对于年龄超过35岁就不再聘用，更加大了赚钱的难度，因此降低首付款比例是无法解决高房价问题的。

第五，如果将首付款比例降至15%，就会刺激更多不具备购房能力的投资者激情上车，不仅会重新掀起炒房热潮，还容易引发金融风险。任何商品都不可能只涨不跌，房子同样如此。比如房地产到了当下，产能过剩，城镇化达到较高水平，以及停止货币化棚改等原因，全国各城市房价不仅上涨乏力，很多城市的房价甚至出现下降。而房价跌幅一旦覆盖了首付，投资者购买的房子出现资不抵债的情况，很多人就会选择弃房断供。银行收到的房子越积越多，又拍卖不出去，一些银行就会破产，这是银行最不可接受的严重后果，那么降低首付的提议也就不可能被银行采纳。

第六，如果将首付款比例降至15%，在一些中小城市或许能够满足部分刚需上车，但在一线城市买不起房子的仍然大有人在，根本无法帮助一线城市去库存。而且即便有部分刚需能够上车，这辈子也就被一套房子套牢了。因为在巨额贷款的压力下，他们需要把每月工资中的大部分用来还房贷，人生也就毫无幸福感可言，生活质量明显下降不说，不敢消费，不敢多生孩子，国家启动的内循环经济就无从谈起，新生儿数量也会逐渐减少，这其实是为了房地产的短期发展竭泽而渔的愚蠢之举。而一旦刚需早早地买了房子，也就将人生定位在某个具体城市，也不利于城市间的人口流动和人才互补，有碍社会经济健康稳定发展。

因此，董藩教授的提议，看似可以减轻年轻人的买房压力，实际上没有任何可操作性，而且还会对国民经济发展和金融安全造成较大的负面影响。因为一部分人买不起房子，根本原因不是首付多了，贷款期限短了，而是房价太高、收入太低的原因。而想要达到居者有其屋的目标，就要采取以下几个有效措施。一是将房价慢慢地降下来，同时大力发展实体经济，让更多的普通百姓有个稳定的工作和不断增加的收入，逐渐缩小房价收入比的差距。二是建立房地产长效机制，为市场多提供廉租房、公租房、共有产权房、人才房等住宅产品，稀释投资炒房客手中囤房的含金量，迫使其将多余的房子推向市场。三是尽快出台房地产税，增加投资炒房客的房产持有成本，等他们集中抛售后，就可以提高空置房的利用率，让无房群体实现有房的梦想。毕竟现在的真实刚需并不多，即便房价有所下降，也不会对整体楼市造成太大的影响。总而言之，房价高企的当下，不应该让无房群体去适应高房价，而是要让高房价去适应仅剩不多的刚需群体，因为刚需群体的购买力距离现在的房价非常遥远，已经被远远地甩在后面，只有尽可能地让买卖双方走到一起，才能保持房地产长期健康稳定可持续发展。