100万贷款 月供多少(100万贷款月供多少钱)

大河报·豫视频记者 韩懿亭

“最近房贷有降息政策，原房贷利率比较高的，可以联系我们进行低息转化。”近日，记者在朋友圈接连看到了多条类似广告，有中介声称“转化之后，100万房贷每个月月供可少近2000元。”

对此，有业内人士表示，“经营贷置换房贷属违规行为，风险不容小觑。”

贷款利率下调，部分中介“嗅到商机”

今年5月以来，随着首套房贷利率下限减20个基点，叠加LPR下调15个基点，郑州已有部分银行按照最低4.25%利率办理新增首套房贷款，房贷利率水平已较高点显著下降。

与此同时，不少前几年买房的购房者感到不平衡，“我们先买房子的人就活该吗？这也太不公平了吧。”在这种情况下，部分中介“嗅”到了其中的商机。

“只要条件符合就可以考虑换贷，帮你省利息”、“我不能帮你赚钱，却能帮你省钱”，记者注意到，近日，有不少贷款中介开始在社交平台上不断推荐“以贷换贷”业务，吸引用户的目光。

记者近日调查发现，多位贷款中介建议居民将房贷转换为经营贷，称“每月节省月供资金，减轻房贷还款压力”。一位中介告诉记者，“受疫情影响，当前银行正加大对小微企业、个体工商户等实体经济的支持力度，经营贷利率也有所下降，这其中的利差还是挺大的，所以现在转化是最划算的。”

事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%左右的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。

按照一位贷款中介的说法，倘若一套房产需要贷款100万元，贷10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，用户最多每个月可以少偿还近2000元的利息。

随后，记者咨询了某商业银行负责贷款业务的工作人员，据他表示，“目前经营贷款利率这边的确可以给到3点多，相比房贷利率明显低了不少。”

也正因如此，“房贷转化为经营贷”的戏码才会不断上演。

花式“包装”经营贷，并未透露有“违规风险”

“转换经营贷不是最近才有的，我在这个行业干了好几年了，也帮不少客户办成功了，所以放心就行。”某贷款中介小陈告诉记者，现在国家扶持中小微企业，经营贷利率较前两年低了不少，“找我办的话，月息在3厘到3厘2之间，年化利率可做到3.6%至3.84%。”

记者调查了解到，房贷转为经营贷需要满足两个条件，即需要有房产证，还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司，该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年。

随后，记者将“名下没有公司”的情况告知小陈，对方称“您没公司也没关系，我们都能给您‘包装’资质，让您去银行面签时变为符合标准的优质客户，享受3.6%至3.84%的利率。”当记者问及这样做是否存在风险时，对方直言“已有多个成功案例，不存在风险。”

而小陈口中所谓的“包装”即帮客户“收购”一家公司，“现在空壳公司很多的，我们都有渠道”，随后将法人变更后为公司冲流水，等到银行审查资质时，“再找一个临时办公场所就可以了。”

此外，小陈强调，“跟其他中介比，我们是很专业的，比如你是老师，我们就会匹配一家教育或培训类的公司给你，这样没有跨界，更容易通过银行的审核。”

当然，这样一条龙式的服务价格也不菲，办下来大约在1-2万元左右，此外，中介还会收取总贷款金额的1%至2%作为服务费，以贷款100万为例，大致需要支出总共2-4万元左右的费用。

银行：属于违规行为，一经查实后果严重

为了解当前银行对于“房贷转经营贷”的审查情况，记者联系到了郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。

据他透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”

而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”

除此之外，某商业银行的工作人员还提醒大家，“经营贷虽然利率低，但是期限通常较短，会加重每一期的还款压力，还款人的生活质量和抗风险能力都会随之下降，还会面临被政策打击的风险，因此这种方式并不适用于个人购房者。”

事实上，对于经营贷流入楼市的现象，监管处罚力度并未放松。河南银保监局也曾多次发文称“严控个人经营性贷款和消费贷款等违规流入房地产市场”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提示，经营贷用于购房是违法违规的，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，若擅自将经营贷用于偿还房贷，则属于改变贷款用途，违反了贷款合同中关于贷款用途的约定，构成违约。在此情形下，贷款人不仅面临被银行提前收回相应贷款的风险，还可能被追究违约责任；对于中介机构而言，一旦发现，也可能会受到相应的处罚。

存量房贷用户如何合理降低月供？

据了解，下降至4.25%之前，郑州首套房贷利率最低为4.9％，但以“5.67%”、甚至“6.37%”房贷利率购入的购房者也不在少数。

若以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下每个月月供是6235.43元，4.25%的房贷利率下每个月月供是4919.4元，相差达到1316.03元。

对于存量房贷用户而言，应该如何合理合规地降低月供？

对此，有业内人士表示，“目前来看，商贷转成公积金贷款或是提前结算贷款本金，都可以一定程度上降低贷款压力，当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况

来源：大河报·豫视频 编辑：李飞