重庆融恒实业怎么样(重庆融恒实业集团有限公司怎么样)

重庆向北的最大受益者，此刻正踌躇满志！

作者：渝生之鉴

我们梳理完三批次28宗地的出让条件及相关资料，整体感觉江北应该是最有诚意的城区；

江北供应的地块基本都在核心区、质数不错而且价值非常高；

当然这个跟江北的区域特性和地形有关；

用官方的说法江北全域自西向东呈长条型带状分布在沿江北侧；

假如用个人观察者的角度来说，基本以寸滩为界分为城和乡的沿江狭长带；

城的部分：依托于重庆向北20余年的发展已经成型；

不论是经济、基础配套、人口密度，甚至人均GDP都是排名靠前的；

尤其是人口密度及人均GDP仅次于渝中区，应该说江北是重庆向北的最大受益者；

因此核心城区的地块价值是非常高的；

而可供开发的土地并不多，所以每一块都是非常不错的；

我们从过去两三年江北成交的土地来看，可以说地不多而且每宗都价格不菲；

本轮部分地块带商业，也不影响其价值；

我们甚至可以说观音桥周边的商业价值放眼全重庆都是价值最高的；

缓冲部分：寸滩到唐家沱区域则是城与乡的缓冲区域；

这个区域的标签不太明显，市场印象并不好；

整个海尔路沿线历来都不是受市场青睐的地方，具体就不做延展了；

这个区域最新规划概念应该就是唐桂新城；

近几年也仅有两宗地成交；

分别由新城和美好拿地；

供应不多而且非主流企业进驻导致缺乏话题和想象空间；

叠加二级市场表现并不理想，整个区域的势头也起不来，新城则是直接被耗死在此；

乡的部分：沿着海尔路及长江下游鱼嘴、复盛等地，目前属于待开发或产城融合划入两江新区，更多是由两江新区运营；

江北除开核心区域之外，能够大量开发的也就只有唐桂新城和玉带新城了；

而本次江北拿出的地基本都是环观音桥的优质地块，可见诚意十足；

三批次江北挂牌4宗地；

一宗小地块（约13亩）起拍楼面价13808元/㎡，是本批次起拍价最高的地块，基本可以作为准地王的首选之一；

不过二级市场表现不佳；

一方面核心区小地块因规模小、成本高，任何环节出现问题则会导致全盘以失败告终；

另外一方面近期最具参考意义的江北新盘，中海寰宇时代/璟尚开盘表现不尽如人意；

不过由于地块规模小并占据核心地段，锁定准地王当然不在话下；

如果要给出产品建议的话，极刚应该是最佳的选择；

一宗地位于大石坝（约66亩），计容约8万方，起拍楼面价10806元/㎡；

这宗地不论是价值、价格还是挂牌条件都比较常规，没有特别需要多说的地方；

另外有两宗地比较有意思，显得很特别；

一宗是位于观音桥（约100亩）；

这宗地可能是重庆拿得出来最好的地了；

该宗地几个条件格外引人注目；

1、起拍总价超30亿（楼面价12430元/㎡）；

在这种市场条件下，这等资金量级不是央企、国企和大企业，是肯定吃不下的；

2、该宗地商业商务约14万方，占比约58%；

其中约12万方商业自持不少于20年；

这里的商业价值应该说是全重庆最高的了，因此商业自持和变现是有逻辑的；

但问题在于资金占用周期很长，因此需要自持部分经营得当来形成稳定的现金流；

3、有商业运营能力并签订四大奢侈品牌进驻（并附有详细清单）；

约12万方集中商业（购物中心）需在45个月内开业；

结合挂牌条件，该宗地商业定位肯定是走高端路线；

市场流传的消息，普遍推测是万象城；

观音桥作为西部第一街和重庆超级商圈，消费一座高端购物中心肯定问题不大；

甚至可以说万象城在观音桥比杨家坪更合适；

我们粗略的看观音桥目前的商业格局；

还是以主流中产大众型零售消费为主，星光68可能相对高端；

理论上来说走高端路线是可行的，有竞争与定位及消费客群的支撑；

笔者对商业领域不太了解，至于说能否超越观音桥目前所有零售业态，我们只能拭目以待；

至于住宅部分肯定毫无悬念走高端路线，城市核心大平层产品，单价拔到3万+，可能是“悦府”或者更高的产品系；

不过住宅本身缺乏自然景观资源和开阔的视野做支撑，因此能依靠的还是核心区位价值；

从这个维度来看，未来必然面临与香港置地启元的直面竞争；

两者价值与产品定位基本相当；

谁能在400万+高改领域胜出，就看谁的操盘水平更高了；

另外一宗地位于溉澜溪（约95亩）；

这个组团远离主流市场很多年了；

自从万科、保利、恒大、新鸥鹏等集中进驻后，大概有五年左右没有在新增供地；

这样能够侧面佐证溉澜溪组团的价值；

第一、溉澜溪组团成熟，配套齐全，而且有良好的江岸线；

该组团与江北嘴、五里店、渝鲁、新溉片区无缝连接；

第二、土地与商品房的双稀缺；

首先可供开发的土地不多；

其次从宗地属性来说，住房的潜在需求很多；

一方面溉澜溪组团位置不错，可以理解为是江北核心和北滨路的延伸；

也是江北嘴中央商务区的居住配套组团；

另外一方面周边的住区多在5-10年次新房，部分小区甚至更久，具备改善换房的条件；

该宗地比较特别的条件有两点：

1、该宗地商业商务约4.9万方，占比高达37%并要求商务（办公）占比达90%；

2、引进世界500强能源类企业并敲定清洁能源供应链科技企业；

这种操作方式之前在江北就有过，2019年融恒与金辉联手以引进世界500强德国知名企业总部拿地逻辑一致；

不过这次有些不一样，融恒和金辉没有实业，需要引进，存在无法兑现的可能；

而本次的针对性更强，是实力雄厚，且具有强大实业支撑的企业；

江北的供地针对性非常明确，要产业或者购物中心；

能够有持续性的就业、消费和税收等收入，而不只是单单要土地财政；

这个背后可能也跟江北自身的实际条件有关；

一方面手头紧储备不多，而且手上宗地的价值良莠不齐，没有形成良好的价值梯队；

因此为数不多的优质地块需要好好研究如何发挥宗地最大的商业价值；

另外一方面唐桂新城没起来，进去的企业基本耗死在那，后来者必将慎之又慎；

玉带新城由于种种原因，暂时也卖不起价，二批次更是直接塌方；

江北，作为重庆向北最大的受益者；

正用它最大的诚意来驱动土地，尽可能发挥土地的价值，形成长效的价值；

眼下真是房企进驻江北核心的大好时机。

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