二套房怎么买划算(二套房如何买划算)

90后，工作几年，靠夫妻双方共同努力买了2套房，都是住宅。1套在老家县城中心地段180平方米的五房，1套在东莞市区95平方米的小三房。老家县城的房子目前没有房贷了，东莞这套全款公积金贷款一个月还3600多，3.25的银行利率，老公的公积金足够覆盖，还有多余，也算是没什么房贷压力了，目前主要住在东莞这套房子里。

第1套房是刚毕业2年左右，2016年初回老家县城过年时买的，买在了县城最中心地段，现在价格差不多翻倍了，不过也不值多少钱，老家的县城房价5000-6000元/平方米。但好在地段好，出来就是县城最繁华的地段，生活、居住都非常不错，所谓出则繁华，入则宁静，目前也算是小县城最贵的房子，房子所在区域分的学校也挺好的，还很多人争着想买这里的二手房，不过也没几套放出来。

第2套是2018年初买的，当时东莞的房价受深圳房价影响从2015年就开始涨了不少，市区好地段的二手房也去到了2万多/平米。当初买这套房子，是因为以前一个同事半年前买在这里，过来看了，觉得地理位置还过得去，在市区新政府、107国道旁，未来有地铁规划（不知道多少年后才通），后面就是菜市场，学校也比较近，小学还是省一级小学，生活居住还是很便利的。

最主要是价格在那个时候来说算是市区最便宜了，15000左右/平米，首付也是我们能够承受得起的了，因为我们第二套房首付去到了40%。可能还是因为这个是个小开发商开发的，小区也比较小，位置在市区也不是那么中心，所以价格还算合理。

其实，那段时间也去看了很多市中心南城好地段的二手房，但价格都比这个新房贵，还各种税费和中介费加起来也不便宜，也看了东城万科、碧桂园的新房，除非把老家的房子卖了，才能够买的起，而且月供要1万多,可是当时也舍不得卖老家那套房子，总想着后面上年纪了要回去发展和住的，也空置了6年，现在想想还是很后悔的。

虽然现在住东莞这套房子没什么问题，生活也挺便利的，但升值空间还是远不如市中心好地段的房子,可能目前2套房都不一定有东莞核心地段一套房值钱和好出手，也得出了以下一些买房的经验教训供大家参考。

1、第1套房名额一定要买在大城市，自己工作的地方，不要买在老家小城市。因为很多城市限购，第一套房首付只要30%，第二套房就40%，甚至50%了。大城市的房价本来就高，再加上高首付，很多人是很难再承受得起的，而且老家县城的房子升值空间没那么大，也没那么容易卖掉。

2、地段，地段，还是地段。买房决定房子价值的关键因素还是地段，核心地段的房子除了周边配套好，升值空间是很快的，而且也好出售或出租。

3、能买新房就尽量买新房，而不是二手房。很多二手房业主心高气傲的，而且二手房交易有一定的风险，如果遇到不好的业主和中介，是很容易上当受骗的。质量和环境也没有新房好。

4、超过10年，20年房龄的二手房尽量不要考虑楼梯房和老破小。超过一定期限，银行贷款困难，甚至不给贷款了，而且房子也老化了，房子质量和小区采光、环境也比较差，居住起来体验感是非常差的，而且现在二手房有价无市。

5、能买毛坯房就尽量买毛坯房，不要买精装房。很多名企的精装房质量真的非常让人堪忧，为了利润最大化，控制成本，装修用料都是比较差的，住个几年就容易出现很多问题，宁可自己辛苦几个月来装修，也可以按照自己喜好来装。比如，万科的精装房门是蜂窝门，地板都没有美缝，防水做得也不好，柜子下面没有铺地板，柜子用料是颗粒板，橱柜等家具用一段时间就容易出现各种问题......

6、买新房要选大央企、国企开发商或优秀的民企开发商（目前东莞、深圳可选名单：华润、万科、中海、保利、深铁、金地、鸿荣源、招商、光大。避雷名单：恒大、碧桂园、泰禾、融创、阳光城、佳兆业、龙光等），三条红线中有一条触及的最好不要碰。

7、房子就是圈层，成年人正在通过房子分层。能买的起大品牌，大社区，豪宅的就尽量买这些小区，因为大品牌、高档小区除了配套好，人的素质也高些，您或您小孩遇到的人和资源不一样，享受到的服务也不一样。

8、小区周边学位要自己做好功课，不要听开发商和中介忽悠。这个小区目前教育局画片是什么学校，现在买到自己小孩读书时能不能上?热门学区一般至少提前三年购买，有些要求更长。现在基本没有学位房了，都是学区房。

9、能买三房就不要买二房，能买四房就不要买三房，尽量一次性到位。因为大城市未来的置换成本是很高的，能一次性到位是最好的选择！如果第一套房是考虑自住，后期有可能要卖掉回老家的刚需尽量买小三房，不要买大四房子，因为买二手房的大都是刚需，小三房是最容易出手的。

10、尽量选地铁口或办公集聚区的楼盘。地铁可以大大缩短上下班时间，也会带来各种商业配套。办公集聚地方的楼盘办公人员较多，自住出入办公或出租、出售都会方便、容易很多，升值也快。预算不够的至少买未来带地铁规划的楼盘。

11、不要买公寓、小产权房，要买就买住宅。买了公寓的都后悔，虽然买时便宜些，但自住体验感是差很多的，物业管理费、水电费比住宅贵很多，出租价格也不高，交易税费也高，不容易出手。所以，不要贪便宜买公寓。目前深圳是禁止小产权房交易的，买小产权房的风险也是很大的。