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民间借贷：农民住房抵押未经村委会同意的无效
案情简介
2016年3月15日，代某某、王某夫妇与某某村镇银行签订的《个人借款合同》约定:代某某、王某因购进粮食需要向某某村镇银行申请借款340万元，贷款期限自2016年3月15日至2017年3月14日，贷款年利率为11.4％。
同日，魏某某和刘某某夫妇以及刘某分别与某某村镇银行签订两份《保证合同》约定:魏某某和刘某某、刘某为代某某、王某与某某村镇银行《个人借款合同》项下的借款本金利息、复利及罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用提供连带保证；主合同同时有债务人第三方提供的抵押或质押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无须先行行使担保物权；债权人放弃担保物权或其权利顺位或变更担保物权的，保证人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任；保证期间为主合同债务行期限届满之日起两年。
同日，王某某、马某某夫妇与某某村镇银行签订《抵押合同》约定王某某和马某某为了确保债务人代某某、王某与某某村镇银行《个人借款合同》项下债务人义务得到切实履行，抵押人自将其具有合法处分权的财产为抵押权人的债权设立抵押担保；抵押担保范围为本金金额为人民币340万元及利息、复利及罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。抵押人若所做陈述与保证不真实，致使抵押权未设立或无效的，抵押人应对债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证。同日，王某某、马某某与某某村镇银行签订《抵押财产清单》作为《抵押合同》的附件。该清单列明抵押房产为:王某某、马某的房屋坐落于某某村二组，建筑面积分别为737.25平方米和1126.50平方米，设计用途为商业。双方于2016年3月16日在某某县村镇集体土地房屋产权登记办公室办理了抵押登记。
2016年3月17目，代某某、王某与某某村镇银行签订《还款计划表》同日，某某村镇银行按约向代某某、王某发放340万元贤款。款发放后，由刘某偿还利息至206年8月21日。
王某某、马某某与某某村镇银行签订《抵押合同》及《抵押财产清单》时系夫妻关系。2010年9月19日，王某某与所在地某某村民委员会签订《合伙建房协议》，该协议约定:合人伙某村民委员会(以下简称甲方)，合伙人王某某(以下简称乙方)。甲方有房屋十ー间，因城镇建设及镇区排污地下管网的铺设需拆迁旧房屋，折迁后需重建村民委员会，经村民委员会研究，并与乙方协高同意，决定合伙重建；房屋拆迁后，南北43.1米东西42米，作为合伙建房用地，由甲方提供，新建楼房由乙方负责，所需费用全部由乙方负担，电路、水路、下水道设施均由乙方负安装完好，费用由乙方负担。房屋建好后，王某某取得《村镇房屋所有权证》，该房屋土地为集体土地，房屋所有权人为王某某，所有权性质为私有。建筑面积737.25平方米。王某某、马某某与某某村镇银行签订《抵押合同》时提供该房产抵押。
某某村镇银行向法院提出诉讼，请求判令:1.被告代某某、王某立即还借款本金340万元及利息、罚息；2.被告王某某、马某某承担抵押担保责任；3.被告刘某、魏某某、刘某某承担连带保证责任。
保证人刘某称:因涉案借款既有保证又有物的担保，刘某同意对物的担保以外的债权承担保证责任。
保证人魏某某、刘某某辩称:鉴于该笔贷款有两处楼房作为抵押，自己认为为该笔贷款提供保证风险不大，于是同意为代某某、王某贷款提供保证担保。答辩人同意原告在依照抵押合同的约定行使抵押权后，依法承担保证责任。
抵押人王某某称:涉案抵押的房屋所依附的土地是某某村民委员会集体所有的土地，房屋本身系小产权房，根据《担保法》的规定，属法律禁止抵押的房产，且答辩人在办理抵押贷款过程中没有征求某某村民委员会的意见，故依法应确认该抵押行为无效。因抵押行为无效产生的其他法律责任，答辩人自愿承担。
第三人某某村民委员会以第三人的身份申请参加诉讼并称:被告王某某建筑的某某村小区住宅楼的用地系村集体土地，至今没有办理过土地征收、出让手续，所建筑的房屋也没有村建规划许可和准建手续。房屋建成后王某某私自办理了小产权房的产权证，后又在未经村民委员会许可的情形下将该房屋抵押。根据《担保法》的相关规定，某某村镇银行与王某某抵押的房产属法律禁止抵押的范围，故依法应确认该抵押行为无效。根据我国《物权法》第一百八十二条的规定，房屋抵押的，土地随之抵押，而本案中涉案的抵押物所附着的土地仍属第三人村民委员会所有。在没有征求第三人村民委员会的同意下，某某村镇银行与王某某之间达成的抵押合同侵犯了第三人的合法权利，应认定为无效。
某某村镇银行辩称:某某村镇银行与王某某、马某某办理的抵押房屋他项权证，登记机关为某某县人民政府、某某县村镇集体土地房屋产权登记办公室办理的抵押登记。根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》国发(2015)45号文件和六部委印发《农民住房产权抵押款试点暂行办法》的规定，该抵押为依法登记合法有效。第三人某某村民委员会认为未征求其意见而抵押无效的观点不成立。
被告代某某、王某、马某某未作答。
法院判决
法院经审理认定:原告某某村镇银行与被告代某某、王某签订的《个人借款合同》及与被告各担保人签订的《保证合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，被告代某某、王某理应偿还尚欠的借款本息，被告各保证人对被告代某某、王某的债务应承担连带保证责任。
关于涉案房产抵押问题，根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”、“抵押人末依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，被告王某某与第三人某某村民委员会合伙所建房屋即本案抵押物，占用范围内的土地系第三人某某村民委员会的集体土地，其设定抵押时未征得第三人村民委员会的同意；且根据《物权法》第一百八十四条的规定，本案所涉抵押物占用的建设用地属于没有变更成为商业用途的集体土地，应属不得抵押的财产。被告王某某、马某某在未合法取得该土地使用权的情況下，亦无权对该财产进行处分。《担保法解释》第五条第一款规定:“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。”故被告王某某、马某某与某某村镇银行签订《抵押合同》属于无效合同。
被告王某某、马某某明知其未依法取得土地使用权证，在办理抵押登记时却未向某某村镇银行和房地产管理机关说明，致使违法办理了登记。依照《担保法解释》第七条规定:“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带偿责任…同时被告王某某、马某某与原告在《抵押合同》中约定“抵押人若所做陈述与保证不真实，致使抵押权末设立或无效的，抵押人应对债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证”，故被告王某某、马某某对被告代某、王某债务应负连带保证责任。
综上，法院判决如下:一、被告代某某、王某于本判决生效后十五日内偿还原告某某村镇银行借款本金340万元，并自2016年8月22日起按双方约定利率给付利息至借款还清之日止；二、被告魏某某、刘某某、刘某对上述二项借款本息承担连带偿还责任；三、原告某某村镇银行与被告王某，马某某签订的《抵押合同》无效，被告王某某、马某某对上述第二项借款本息承担连带偿还责任。
律师评析
本案的争议焦点也是农民住房抵押是否有效的问题，但与上面案例法律并未禁止宅基地上合法建筑物设定抵押不同。
在本案中，王某某虽然取得了《村镇房屋所有权证》(小产权证)，并办理了抵押登记，在此情形下，根据《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的规定，该抵押应为合法有效。但是，本案农民住房抵押存在以下几个向题:一是抵押房屋所占用的土地系某某村民委员会的集体土地，王某某在设定抵押时未征得第三人村民委员会的同意，更未变更成为商业用途，属于违法使用农村集体土地的行为，故不得用于抵押；二是王某某在办理抵押登记时未向某某村镇银行和房地产管理机关说明未征得第三人村民委员会同意的情况，结果违法办理了抵押登记，该抵押登记无效应视为未登记，抵押物未登记的抵押权未设立，抵押权未设立的，债权人对抵押物不能享有优先受偿权；三是王某某所在地并非全国人大常民委员会授权的试点地区，因而尚不能适用《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的有关规定确认农民住房财产权抵押为有效，即使可以适用该办法，也应按照该办法的规定，以取得所在地的集体经济组织书面同意宅基地使用权随住房一并抵押及处置的意见为抵押条件，而王某某未取得村民委员会的同意，故不能按照该办法认定涉案抵押有效，所以，法院认定本案抵押无效。
本案例根据内蒙古自治区宁城县人民法院(2016)内0429民初字第2947号民事判决书编写
